Ingatlan vagy részvény

Gondolatok a legmegfelelőbb befektetési formáról

 
2018. Aug. 10. 08:52

Ingatlan vagy részvény

Gondolatok a legmegfelelőbb befektetési formáról

2018. augusztus 10., Péntek 08:52

Örökzöldnek mondható, hiszen visszatérően elhangzik a kérdés: az ingatlan, avagy más pénzpiaci befektetés kecsegtet a legbiztosabb hozammal? A felvetés indokolt, pénzügyi szakértőnk, János Zsolt MAS, aki  rovatunk állandó szerzője csak amiatt sajnálkozik,  hogy a válasz többnyire nem fekete, vagy fehér. Pontosabban a kérdezők többnyire olyan választ várnak, amely megkönnyíti - sőt meghatározza - döntésüket egyik vagy másik változat mellett. A téma szerepel a kö vetlező Gazdasági fórumon - ezen a linken tekimnthető meg a rendezvény előzetese. Itt! 

Márpedig - mondja János Zsolt - az összehasonlítás csak nagy fenntartásokkal lehetséges. Már csak azért is, mert a hasznosíthatóság, vagyis az azonnali rendelkezésre állás nem vethető össze.

Van azonban még valami, amit tudomásul kell vennie a befektetőnek: minden értékesítő a saját portékáját fogja előnyösebb színben feltüntetni. Az ingatlanközvetítő azokat a szempontokat emeli ki, amelyek termékét minden más lehetőségnél jobbnak mutatják, és a részvényeket és értékpapírokat árusító bróker is a saját szemszögéből festi le a kilátásokat.

Az értékpapírokat és a részvényeket a tőzsde naponta értékeli, így az aktuális árképzés mindenkor adott. Ezzel szemben az ingatlannak folyamatosan jelen kellene lennie a piacon, hogy napi szinten értéket lássunk,  ez természetesen olyan költséggel és fáradsággal jár, amely nem hoz semmit. Az egyes befektetők könnyebben megtalálják a választ a kérdésükre, ha összevetjük az előnyöket és hátrányokat.

Néhány egyszerű megállapítás

János Zsolt szükségesnek látja, hogy tisztázzunk néhány kijelentést, egyszerű, feltételezett számításokon keresztül.

Először is: az ingatlan az első évben - a "tökeáttétel  hatásnak" köszönhetően - verhetetlen. A részvények hosszútávon feltételezhetően átlag évi 8% éves hozamot nyújtanak. Vagyis,

egy 20 000 eurós befektetés az első évben 1600 eurót, 8%-os saját tőkehozamot jelent. Ez a többi befektetési formával összevetve rendkívül sok. 20 000 euró azonban ingatlanba fektetve még nagyobb saját tőkehozamot hoz, legalábbis akkor, ha az ingatlan finanszírozott és a hozam valójában csak papíron létezik, hiszen nem kerül közvetlenül a bankszámlára, mint a részvények esetében.

20 000 euróval ugyanis megvásárolható egy 100 000 eurós ingatlan, természetesen, ha a hitelt kérelmező bonítása megfelelő. Ezzel   kb. 6 000 eurós bérbeadási jövedelem generálható. A költségek levonása után durván számolva még mindig marad 2 000 euró, amely a hitel visszafizetésére is szolgál. Így az első évben 20 000 euró befektetéssel az első évben 10 % hozam érhető el.

Másrészt a részvények profitálnak a kamatos kamatból, szemben az ingatlannal.  Bár az ingatlan kezdetben szuper saját tőkehozamot biztosít, a részvény azonban a kamatos kamat hatásából profitál. Az első évben keresett 1600 euró (a fent említett 8 %) a második évben tulajdonképpen a befektetett összeget növeli.

Az ingatlannál nem ez a helyzet. A nyereség belefolyik a hitel visszafizetésébe. A pénz nem használható fel például egy második ingatlan vásárlására. Bár az ingatlan saját tőkehozama az első évben verhetetlen, ezáltal de a következő években  nem képződik sokszoros vagyongyarapodás.

Konkrétan a 20 000 eurós részvény befektetéséből 30 év alatt 201 200 euró lenne. Az ingatlan ennyi idő után már jövedelmezett valamennyit és nagyrészt ledolgozta hitelt. Számszakilag 169 700 eurós vagyon jön ki, ha 2 százalékos értéknövekedéssel (inflációhoz csatolva) számolunk. A részvényhozam akár kismértékű változása az eredményt néhány tízezer euróval módosíthatja.

Foto: Thorben Wengert, Pixelio

A pénzügyi szakember mindebből azt a következtetést vonja le, hogy mindkét befektetési forma nyerő - alig 20 000 euróból harminc év alatt tekintélyes vagyon képezhető.

Harmadsorban azonban a pénz nem minden: egy befektetésnek élethosszi glan működnie kell. A részvények igen rugalmasan kezelhetők, az ingatlan azonban arra kényszeríti a tulajdonosát, hogy takarékoskodjon, hiszen a napi életet és a váratlan élethelyzeteket továbbra is finanszírozni kell,  az ingatlan nem adható el egyetlen kattintással . Ez lehet hátrány, de előny is.

Egy bérbe adott ingatlan értéke közvetlenül befolyásolható, például felértékelhető (új konyha,stb). azonban az ingatlant aktívan gondozni kell. A részvényekkel való kereskedés viszont, nagy figyelmet és időráfordítást igényel, különösen akkor, ha a befektető maga foglalkozik velük. Egy részvény befektetési alap, vagy egy részvényindex vásárlása, vagy egyéb, a számos lehetőség közül kevesebb munkával jár.

Sok esetben az ügyféllel együtt egyszerre mindkét változat mellett döntünk. A két befektetés együtt "ideális" portfoliót ad ki. Ha nincs lehetőség egyszerre mindkettőre, akkor sok esetben éppen a kezdeti években fontosabb a rugalmasság.

A lakhatás persze tartós alapszükséglet, amivel megfelelő hozam is elérhető. Hogy azonban ne csupán puszta spekulánsként járjunk el, nem szabad csak a növekvő árakra spekulálni - márpedig ezt tesszük a bérbeadásra vásárolt ingatlanokkal, igaz nagyon közvetve.

Mindezt összegezve János Zsolt véleménye: a befektetés - így vagy úgy - kifizetődő.

0 komment:

Szólj hozzá:



jooble
BCB Consulting
Bogipark
Ilona stüberl