Az ingatlanalapokról

Fontos tudnivalók a pénzügyi tervezőtől

 
2019. Márc. 30. 08:42

Az ingatlanalapokról

Fontos tudnivalók a pénzügyi tervezőtől

2019. március 30., Szombat 08:42

Az ingatlanalapok iránt a befektetők és tanácsadóik - határon innen és túl - mindig is nagy érdeklődést tanúsítanak. Méltán gyanítható tehát, hogy a Magyar Nemzeti Bank terve - az ingatlanalapok visszaváltási idejének fél évre emelése - ugyanilyen figyelmet kelt. Kérdés, a szakembereken túl ki érti az intézkedés hátterét. A szervuszausztria.hu pénzügyi tanácsadója, a Pénzügyek határon átnyúló pénzügyek rovatunk állandó szerzője, János Zsolt MAS pénzügyi elemző most írásban és egy videóban élő szóban segíti a jobb megértést.

A mögöttes szándék jobb megismerésének óhaja mindenképpen azzal függ össze, hogy az érintettek, akiknek ilyen eszközben van a pénzük, szeretnék tudni, rájuk milyen hatással lehet az intézkedés.  Mindehhez nem árt áttekinteni az egyes portfoliókat, és megállapítani, milyen összetételűek az érintett alapok.

Ha a magyarországi ingatlanalapokat összehasonlítjuk a nyugat-európaiakkal, azt látjuk, hogy míg utóbbiak esetében sokszor az alap összvagyonának több mint 90% ingatlanokban vagy ingatlan cégek részvényeiben van, Magyarországon e vagyon nagy része, 50% körül cash vagy államkötvényekben van. Felmerül a kérdés - mondja a szakértő -, hogy akkor miért ingatlanalap a neve? És ha ekkora a cash tartalék, akkor, miért szükséges a t+180 napos lassítás? Hiszen a külső szemlélő úgy látja, a nagy cash-hányad miatt a kifizetés egyszerű lenne...

A jobb megértéshez figyelembe kell venni, hogy az ingatlanalap választásának egyik oka általában az inflációs veszélyek kompenzációjának szándéka. Ha viszont több mint 50% a cash, amire ma még kamat sincs… akkor ez az eszköz semmiképpen nem éri el a befektető által kitűzött célokat...

A lassúbb kifizetés célja az is lehet, hogy az alapkezelőknek nagyobb lehetősége legyen befektetni a vagyon nagyobb részét, hiszen az € cash tartalék intézményi szinten még mindig negatív kamatot jelent.

A mai ingatlanalapot vásárló annak a nyereségét fizeti ki, aki ma elad, tehát még jóval alacsonyabb szinteken, akár 2010-2011-ben invesztált… a kérdés, hogy a mai vásárló elvárt nyereségét ki fogja majd kifizetni?

Visszatérve a késleltetett visszafizetés mögötti szándékra, könnyen lehet, hogy az MNB lassítani szeretné a piaci mozgásokat. A túlságosan felfutott piac magában rejti a pánik veszélyét - másrészt lehet, hogy kicsi a kereslet. A lassítás elfedheti az árfolyam gyengülését, amit viszont a csekély kereslet okozhat.

Alapjában véve a befektetési alapokba invesztáló minden nap kiszállhat, ugyanis naponta képződik záró ár.  Ez az ár az aktuális kereslet és kínálat arányokból jön létre… ha alacsonyabb a kereslet, mint a kínálat, akkor csökkennek az árak és fordítva… ez azt is jelenti, hogy az alapban lévő eszközöknek napi szinten meg kell állapítani az aktuális árát. Olyan alapoknál, amelyeknél nem ingatlan társaságok részvényei vannak, hanem direkt ingatlanok, ez a napi ár megállapítás jóval nehezebb, drágább, sok esetben nincs is rá lehetőség. Ezeknél az eszközöknél“elfogadott“ árak vannak a könyvekben, mivel nincs minden nap szükség aktuálisan lebonyolítandó üzleti árra… ez a befektetőknek persze egy téves biztonságot is sugall: a napi ár, amit kapnak, stabil, nem ingadozik. Ettől nyugodtak, nem veszik ki a pénzüket, így  viszont ez az ár inkább „nyugtató“ szerepet jelent… a reális árat mindig csak az eladási időpontban látjuk meg.

A mellékelt linken találja az olvasó a videót, amelyben János Zsolt élő szóval ad felvilágosítást a témában. Egyúttal honlapunk felhívja a figyelmet a Dívány beszélgetésekre,  amelyeken kérdéseikre is választ kaphatnak. 

 

 

0 komment:

Szólj hozzá:



jooble
BCB Consulting
Bogipark
Ilona stüberl