„Mit tenne Ön X eurójával? És: biztonságos befektetés az ingatlan?” – ezek a leggyakoribb kérdések, amelyeket az emberek János Zsoltnak feltesznek.
Kérdéssel válaszol: vajon miért összpontosítanak az emberek ilyen mértékben az ingatlanra? A válasz egyszerű: végülis laknia mindenkinek kell, s ezért tulajdonosként vagy bérlőként mindenképpen számításba jön.
Másrészt az ingatlan témája a legtöbb esetben kapcsolódik a biztonság kereséséhez. Éppen ez a biztonság azonban nagyon szubjektív és igen csak érzelmi megítélés kérdése. Azért olyan nehéz a válasz, mert itt nem csak a puszta tények számítanak.
Tisztázzuk először – mondja János Zsolt az ingatlannal kapcsolatos első lehetséges kérdést: a saját illetve saját használatú ingatlant.
Már e tekintetben is lehetne hosszan vitázni azon, mikor érdemes nem bérelt, hanem saját tulajdonú lakásban élni? Az ingatlant nem vihetjük magunkkal, és az sem biztos, hogy olyan értéken tudjuk eladni, mint amilyent elképzeltünk. Ha öröklődik az ingatlan, akkor pedig gyakran felvetődik a kérdés, vajon a következő nemzedék felismeri-e valós értékét. Ha nem, akkor bizony gyakran előfordul az érték megsemmisülése, mert az ingatlant áron alul elkótyavetyélik. ...
További lehetőség: ingatlant vásárolni befektetésre. Ilyenkor az elvárás könnyen megfogalmazható: értékmegtartás és hozam.
Érdemes kicsit visszatekinteni, miért fektettünk be korábban ingatlanba, illetve miért is lenne visszamenőleg nézve az ingatlan érdekes?
Történelmi áttekintésben az ingatlan mindig része a jól összeállított befektetésnek.
Ha az ingatlan kezdettől fogva ki volt adva, az többnyire biztonságos bérleti díj bevételt jelent, mégpedig inflációtól védve.
A befektetést eleve hosszú távra tervezték, és ezáltal a legtöbben nem adják el alacsony áron hirtelen felindulásból, ami pedig a részvényekkel gyakorta megtörténik.
A legtöbb gazdasági szcenárió esetén – leszámítva a háborút – az ingatlan biztonságos. A közvetlen tulajdon azonosítható. „Kézzelfogható”. Többnyire kevés szükség van magyarázkodásra.
A lehetséges érdekeltség közvetlen és közvetett tulajdonra oszlik. További bontásban: lehetőség magánbefektetők és nagy intézményi beruházók részére.
A magánbefektetők közvetlen ingatlantulajdona többnyire a befektetési lakás. Ebben az esetben felvetődik a hely kérdése. Jó hozamot a legtöbbször nem a szép lakónegyedek hozzák, és azt is tudni kell, ki kezeli az ingatlan. Bérleti szerződés, állagmegóvás. Ennek is van költsége. Sok privát befektető a saját idejét és ráfordítását nem tekinti költségnek, ami persze helytelen hozzáállás...
A közvetett ingatlan az ingatlanalap és/vagy az ingatlanrészvény. Itt a befektető nem közvetlen tulajdonosa az ingatlannak, hanem az alapkezelő társaságon vagy a részvénytársaságon keresztül részesedik. Ennek az az előnye, hogy semmiről nem kell gondoskodnia, a menedzsment elvégzi a munkát. E befektetések többnyire naponta rendelkezésre állnak, ami nem jelenti azt, hogy rövidtávúak. Itt az árképzés naponta történik, ami lényegesen megkönnyíti a likvidálást. Ez az átláthatóság hátránynak is felfogható, hiszen nehéz piaci viszonyok esetén az árak naponta láthatóak. A közvetlen ingatlantulajdonos az értéket „szépítheti” azzal, hogy „most úgyse akarom eladni”. Ezt tapasztaltuk a legtöbb piacon 2008-ban és az utána következő időszakban.
A 100 ezer euró vagy inkább 250 ezer euró feletti összeget befektetni kívánók számára érdekes lehet részesedést szerezni ingatlanfejlesztő társaságoknál. Ezek általában 2-3 év alatt készítik elő az intézményi befektetők számára az ingatlanokat úgy, hogy ezek aztán kulcsra készen vehetik át az objektumot és már csak üzemeltetniük kell. A fejlesztőké a teljes kockázat, ám birtokukban van az ehhez szükséges know how, s ennek megfelelően magasabb a hozam is. Ebben a formációban a vásárlók többnyire a nagy nyugdíjpénztárak, ingatlanalapok és alapítványok.
Végezetül általában felvetődik az adózási előnyök kérdése. Alapjában véve minden beruházásnak elég vonzónak kell lennie adó kedvezmény nélkül is. Utóbbi legfeljebb pozitív ráadás lehet, amíg egyáltalán létezik. A tapasztalat ugyanis az, hogy az ilyen adó-csalit az újonnan hivatalba lépő kormányok többnyire visszavonják.
Összefoglalva minden beruházásról az mondható el, hogy az egyéni szemlélet dönt. És: mint minden befektetésnél itt is a tőke be- és kiáramlás a döntő, a tényleges kockázat és a hozamelvárás. Csak ha mindez világosan körvonalazott, akkor lehet válaszolni a kérdésre, vajon az ingatlan beleillik-e a portfólióba, és ha igen, milyen formában.
János Zsolt úgy látja, mindez alátámasztja azt a nézetét, hogy a jövőben az embereknek legalább 2-3 megbízható és kompetens tanácsadóra lesz szükségük, ha nem akarják magukat kiszolgáltatni a kampányszerű piaci kommunikációnak. A PFS Partners munkatársai készséggel bocsátják rendelkezésre tapasztalataikat.
.png)
